Solução de Consulta Cosit nº 132, de 3 de agosto de 2026

Assunto: Normas Gerais de Direito Tributário
REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DE INTERESSE SOCIAL. PERCENTUAL APLICÁVEL.
É possível a coexistência, no mesmo empreendimento e sob o mesmo CNPJ, da fruição dos Regimes Especiais de Tributação sujeitas às alíquotas de 1% (um por cento), aplicável à Faixa Urbano 1, e de 4% (quatro por cento), aplicável às demais unidades abrangidas pelo RET, conforme previsto na Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e na Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023.
SOLUÇÃO DE CONSULTA VINCULADA PARCIALMENTE À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 23, DE 24 DE FEVEREIRO DE 2026.
Dispositivos Legais: Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, arts. 1º e 4º; Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, arts. 5º e 31; Instrução Normativa RFB nº 2.195, de 23 de maio de 2024, arts. 21 a 24; Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 9 de dezembro de 2021, art.34; e Solução de Consulta Cosit nº 23, de 24 de fevereiro de 2026.

Coordenação-Geral de Tributação PROCESSO

SOLUÇÃO DE 132 – COSIT CONSULTA DATA 3 de agosto de 2026

INTERESSADO

CNPJ/CPF

Assunto: Normas Gerais de Direito Tributário

REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DE INTERESSE SOCIAL. PERCENTUAL APLICÁVEL.

É possível a coexistência, no mesmo empreendimento e sob o mesmo CNPJ,

da fruição dos Regimes Especiais de Tributação sujeitas às alíquotas de 1% (um por cento), aplicável à Faixa Urbano 1, e de 4% (quatro por cento), aplicável às demais unidades abrangidas pelo RET, conforme previsto na Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e na Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023.

SOLUÇÃO DE CONSULTA VINCULADA PARCIALMENTE À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 23, DE 24 DE FEVEREIRO DE 2026.

Dispositivos Legais: Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, arts. 1º e 4º; Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, arts. 5º e 31; Instrução Normativa RFB nº 2.195, de 23 de maio de 2024, arts. 21 a 24; Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 9 de dezembro de 2021, art.34; e Solução de Consulta Cosit nº 23, de 24 de fevereiro de 2026.

RELATÓRIO

A pessoa jurídica acima identificada formula consulta acerca da interpretação da legislação tributária federal, nos termos disciplinados pela Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 9 de dezembro de 2021.

2. A consulente expõe que o patrimônio de afetação, instituído pela Lei n° 10.931, de 2 de agosto de 2004, “representa uma segregação de bens e direitos diretamente vinculados a um empreendimento imobiliário específico do restante do patrimônio da empresa de incorporação imobiliária, como uma espécie de garantia financeira”.

3. Destaca que o art. 21 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 5 de março de 2024, que dispõe sobre os regimes especiais de tributação e pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias, “diz que para as incorporações de imóveis residenciais (...) que sejam consideradas de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o art. 13 será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida”. A mesma Instrução Normativa disciplina que “a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição desses regimes especiais de tributação”.

4. Afirma que “não há na legislação de forma clara, o impedimento em usufruir do

benefício nas alíquotas de 1% e 4% no mesmo CNPJ”. Contudo, pondera que “o programa da DCTF não permite a informação destas alíquotas diferenciadas para o mesmo CNPJ”. Diante disso, questiona “se dentro do mesmo patrimônio de afetação e CNPJ do RET, podemos ter esses dois tipos de apuração acima?”

FUNDAMENTOS

5. Preliminarmente, cabe esclarecer que o objetivo do instituto da consulta é dar segurança jurídica ao sujeito passivo que apresenta à Administração Pública dúvida sobre dispositivo da legislação tributária aplicável a fato determinado de sua atividade, propiciando-lhe o correto cumprimento das obrigações tributárias, principais e acessórias, de forma a evitar eventuais sanções. Constitui, assim, instrumento à disposição do sujeito passivo para lhe possibilitar acesso à interpretação dada pela Fazenda Pública a um fato determinado.

6. A consulta, corretamente formulada, configura orientação oficial e produz efeitos legais, como a proibição de se instaurar procedimentos fiscais contra o interessado e a não aplicação de multa ou juros de mora, relativamente à matéria consultada, desde a data de apresentação da consulta até o trigésimo dia subsequente à ciência da solução da consulta.

7. A solução de consulta não se presta a verificar a exatidão dos fatos apresentados pelo interessado, uma vez que se limita a apresentar a interpretação da legislação tributária conferida a tais fatos, partindo da premissa de que há conformidade entre os fatos narrados e a realidade factual. Nesse sentido, não convalida nem invalida quaisquer informações, interpretações, ações ou classificações fiscais procedidas pela consulente e não gera qualquer efeito caso se constate, a qualquer tempo, que não foram descritos, adequadamente, os fatos, aos quais, em tese, se aplica a solução de consulta.

8. A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, instituiu o Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, nos seguintes termos:

Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que

compõem a incorporação.

(...)

Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013)

I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;

II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;

III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e

IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.

(...)

§ 6º Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)

§ 7º Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Redação dada pela Lei nº 12.767, de 2012)

§ 8º Para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, conforme regulamentação da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 9º Para efeito do disposto no § 8º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade, no âmbito

do Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo que a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição do regime especial de tributação de que trata o § 8º. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) (grifou-se)

9. Trata-se o RET de regime especial, de caráter opcional, pelo qual as incorporadoras imobiliárias ficam sujeitas, no que tange a cada incorporação submetida ao regime, ao pagamento equivalente a 4% da receita mensal recebida, montante este que corresponde ao pagamento mensal unificado de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Contribuição para o PIS/Pasep e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins).

10. O regime especial em questão dispensa tratamento ainda mais favorecido aos projetos de incorporação de imóveis qualificados como de interesse social, cuja receita mensal recebida fica sujeita ao percentual de 1% (um por cento) a título de pagamento unificado daqueles tributos. A norma estabelece duas hipóteses para que o projeto de incorporação seja considerado como de interesse social.

10.1 A primeira delas é disciplinada pelos §§ 6º e 7º do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que têm por objeto imóveis destinados à construção de unidades residenciais no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV

e do Programa Casa Verde e Amarela, desde que (i) a construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009; e (ii) até 31 de dezembro de 2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de registro de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção relativo à incorporação.

10.2 A segunda possibilidade, introduzida por meio da Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, é aquela tratada nos §§ 8º e 9º do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Nos termos desses dispositivos, considera-se como de interesse social a construção ou incorporação de imóveis destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV.

11. Na consulta, a consulente indaga sobre a possibilidade de coexistência de receitas tributadas sob alíquotas de 1% (um por cento) e 4% (quatro por cento) oriundas de uma mesma incorporação imobiliária. Sobre o assunto, a Coordenação-Geral de Tributação consolidou o

seguinte entendimento consubstanciado na Solução de Consulta Cosit nº 23, de 24 de fevereiro de 2026, a qual vincula-se a presente consulta, nos termos do art. 34 da Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 9 de dezembro de 2021:

8. O consulente busca esclarecer se os novos critérios de enquadramento de imóveis no PMCMV, que possibilitam a fruição da alíquota reduzida, podem retroagir ou ser aplicados a unidades já comercializadas em empreendimentos em estágio de desenvolvimento. Tais projetos, por sua natureza, podem contemplar unidades habitacionais que não preencham os requisitos da "Faixa Urbano 1", permanecendo, portanto, sujeitas à alíquota padrão de 4% (quatro por cento) do RET-Incorporação. 9. A regulamentação dos imóveis de interesse social no âmbito do RET – PMCMV encontra-se prevista na Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, da seguinte forma:

CAPÍTULO III DO REGIME ESPECIAL APLICÁVEL ÀS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DE INTERESSE SOCIAL NO ÂMBITO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV (ART. 4º, §§ 6º A 9º, DA LEI Nº 10.931, DE 2 DE AGOSTO DE 2004, LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009, E LEI Nº 14.620, DE 13 DE JULHO DE 2023) E DO PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA (LEI Nº 14.118, DE 12 DE JANEIRO DE 2021) (Redação dada pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 2243, de 30 de dezembro de 2024)

Art. 21. Para as incorporações de imóveis residenciais de que trata o Capítulo II e que sejam consideradas de interesse social, o percentual correspondente

ao pagamento unificado dos tributos de que trata o art. 13 será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.

Art. 22. As empresas construtoras que atuam na construção de imóveis residenciais e que sejam consideradas de interesse social podem optar pelo pagamento unificado do IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins, mediante aplicação do percentual de 1% (um por cento) sobre a receita mensal auferida pelo contrato de construção.

Art. 23. Para efeito do disposto neste Capítulo, consideram-se construção ou incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV.

§ 1º A existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição desses regimes especiais de tributação.

§ 2º A comprovação da renda prevista no caput será verificada no momento da celebração do contrato de venda da respectiva unidade, por meio de

documento emitido pelo agente financeiro para análise da capacidade crédito ou documento equivalente, não possuindo efeitos a alteração na renda familiar após essa data para fins do disposto neste Capítulo. (...)

Art. 24. O disposto neste Capítulo é aplicável às receitas recebidas pela incorporadora ou auferidas pela empresa construtora a partir da data da efetivação do requerimento, o qual deverá ser efetuado pela internet, por meio de serviço digital disponibilizado no site da RFB.

Parágrafo único. Estão abrangidas pelos regimes de que tratam o caput as receitas das incorporações e das construções de imóveis residenciais cujas vendas já tenham sido realizadas, desde que seja observada a condição prevista no art. 23. (grifado na transcrição) 10. O § 1º do art. 23 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, estabelece de forma expressa que o fato de um empreendimento passar a ter imóveis destinados à Faixa Urbano 1, que se enquadram no PMCMV, e outros destinados às outras faixas de renda (Urbano 2 e Urbano 3), não impede a continuidade de fruição desses regimes especiais de tributação (art. 5º, inciso I da Lei nº 14.620, de 2023). (grifou-se) 11. Frisa-se que a permissão contida no § 1º do art. 23 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, refere-se às unidades destinadas às demais faixas de renda previstas no art. 5º da Lei nº 14.620, de 2023. Esse entendimento decorre do fato de a Lei utilizar o artigo determinado “a” ao se referir às outras faixas de renda, bem

como da interpretação sistemática da Lei nº 14.620, de 2023, base legal do art. 23 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, nos seguintes termos:

Art. 5º O Programa atenderá famílias residentes em áreas urbanas com renda bruta familiar mensal de até R$ 8.000,00 (oito mil reais) e famílias residentes em áreas rurais com renda bruta familiar anual de até R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais), consideradas as seguintes faixas:

I - famílias residentes em áreas urbanas:

a) Faixa Urbano 1 - renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00 (dois mil, seiscentos e quarenta reais);

b) Faixa Urbano 2 - renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 (dois mil, seiscentos e quarenta reais e um centavo) até R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais);

c) Faixa Urbano 3 - renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 (quatro mil e quatrocentos reais e um centavo) até R$ 8.000,00 (oito mil reais); (...)

Art. 31. A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, passa a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 4º ........................................................................................................................ .......................................................................................................................... ..........

§ 8º Para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, conforme regulamentação da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil.

§ 9º Para efeito do disposto no § 8º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo que a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição do regime especial de tributação de que trata o § 8º.

§ 10. As condições para utilização dos benefícios de que tratam os §§ 6º e 8º serão definidas em regulamento.

§ 11. (VETADO)." (NR) (grifos e destaques não constam do original)

12. Tal permissão esclarece parte da dúvida suscitada, evidenciando que o consulente poderá optar pelo RET – PMCMV e recolher os tributos sob a alíquota reduzida de 1% (um por cento), calculada sobre as receitas recebidas com as vendas dos imóveis residenciais de interesse social, aplicando-se, em paralelo, a alíquota padrão de 4% (quatro por cento) sobre as receitas recebidas com as vendas dos demais imóveis, desde que destinados a famílias enquadradas nas faixas de renda previstas no art. 5º da Lei nº 14.620, de 2023. (grifou-se) 13. De outro lado, o parágrafo único do art. 24 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, permite a utilização da alíquota de 1% (um por cento) sobre as vendas de imóveis realizadas antes da entrada em vigor da nova norma, sob a condição de que as unidades se adequem ao conceito de “imóvel residencial de interesse social” previsto no art. 23 do referido diploma. 14. Assim, unidades comercializadas antes da edição da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, que se destinavam a famílias cuja renda se enquadrava na Faixa Urbano 1 no momento da celebração do contrato, são passíveis de enquadramento no RET – PMCMV. Nesse caso, passam a se submeter à alíquota de 1% (um por cento) para fins de apuração unificada do IRPJ, da CSLL, da Cofins e da Contribuição para o

PIS/Pasep. 15. Contudo, a fruição do RET - PMCMV não é automática pois, nos termos do caput do art. 24 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, as receitas recebidas só se submeterão a este regime após a formalização do requerimento via internet. 16. Nesse sentido, da leitura conjunta do caput e do parágrafo único do art. 24 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, infere-se que as receitas relativas aos imóveis residenciais considerados de interesse social vendidos antes da edição da citada Instrução somente podem ser submetidas à alíquota de 1% (um por cento) no âmbito do RET – PMCMV, se forem recebidas após a data da efetivação do requerimento pela internet, tendo-se em vista que o RET para as incorporadoras segue o regime de reconhecimento de receitas efetivamente recebidas e disponíveis. 17. Portanto, o consulente que já houver optado pelo RET – Incorporações Imobiliárias deve formalizar novo requerimento específico para o RET – PMCMV para fazer jus à aplicação da alíquota de 1% (um por cento) sobre as receitas oriundas das vendas dos imóveis residenciais considerados de interesse social. 18. Segue orientação oficial sobre os procedimentos que devem ser adotados, disponível em https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/acesso-a- informacao/perguntas-frequentes/beneficios-fiscais/beneficios-fiscais: Qual a alíquota do RET Imobiliário? 1% - para incorporação ou construção de imóveis de interesse social (imóveis residenciais da Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida); 4% - para incorporação ou construção de unidades habitacionais no valor de até R$ 124.000,00 no Programa Casa Verde e Amarela; e

4% - para as incorporações sujeitas ao patrimônio de afetação. Como eu faço se tiver alíquota de 1% e 4% no mesmo empreendimento? Para cada alíquota existe um código diferente de benefício fiscal: 099: incorporação com alíquota de 4% (regra geral); 100: incorporação com alíquota de 1% (faixa urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida); 101: construção com alíquota de 1% (faixa urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida); 102: construção com alíquota de 4% (valor até R$ 124 mil do Minha Casa, Minha Vida). (grifou-se) Quando há unidades habitacionais tributadas por alíquotas diferentes no mesmo empreendimento, dois requerimentos devem ser transmitidos (um para cada código de benefício). Os dois regimes vão usar o mesmo número de CNPJ.

Primeiro, o requerimento relativo ao benefício de 4% deve ser transmitido. É necessário aguardar a inscrição do CNPJ. Depois, um novo requerimento relativo ao benefício de 1% deve ser transmitido (informando o CNPJ gerado no requerimento anterior). (grifou- se) Quanto tempo leva para conseguir o RET? Até 30/03/2025 haverá duas maneiras para fazer a opção pelo RET: • Solicitar o Evento 109 pelo Coletor Nacional do CNPJ e abrir processo pedindo o RET demora aproximadamente 300 dias para análise. A habilitação é retroativa à data do pedido; • Solicitar através do Sisen (Sistema de Concessão Eletrônica de Isenção), com resultado em até 5 dias. A habilitação só produz efeitos a partir do mês da habilitação. Quem abriu processo pode substituí-lo pelo pedido no Sisen. Basta informar o número do processo (que será arquivado) quando estiver fazendo a solicitação no Sisen. A partir de 31/03/2025, todas as solicitações deverão ser feitas pelo Sisen. (grifado na transcrição)

CONCLUSÃO

12. Assim, soluciona-se a presente consulta vinculando-a parcialmente à Solução de Consulta Cosit nº 23, de 24 de fevereiro de 2026, e respondendo à consulente que é possível a coexistência, no mesmo empreendimento e sob o mesmo CNPJ, da fruição dos Regimes Especiais de Tributação sujeitas às alíquotas de 1% (um por cento), aplicável à Faixa Urbano 1, e de 4% (quatro por cento), aplicável às demais unidades abrangidas pelo RET, conforme previsto na Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e na Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023.

Assinatura digital Assinatura digital GISELLE CHATER ANDERSON DE QUEIROZ LARA Auditora-Fiscal da Receita Federal do Brasil Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil

De acordo. Encaminhe-se à Coordenação de Tributos Sobre a Renda, Patrimônio e

Operações Financeiras.

Assinatura digital Assinatura digital VINICIUS PATRIOTA LIMA DA SILVA EDUARDO NEWMAN DE MATTERA GOMES Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil Chefe da Divisão de Imposto sobre a Renda de Chefe da Divisão de Tributação na SRRF/08 Pessoa Jurídica e do Simples Nacional

De acordo. Encaminhe-se à Coordenação-Geral de Tributação - Cosit. Assinatura digital GUSTAVO SALTON ROTUNNO ABREU LIMA DA ROSA Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil Coordenador de Tributos sobre a Renda, Patrimônio e Operações Financeiras

ORDEM DE INTIMAÇÃO

Aprovo a Solução de Consulta. Publique-se e divulgue-se nos termos do art. 43 da Instrução Normativa RFB nº 2.058, de 9 de dezembro de 2021. Dê-se ciência ao consulente. Assinatura digital RODRIGO AUGUSTO VERLY DE OLIVEIRA Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil Coordenador-Geral de Tributação

RODRIGO AUGUSTO VERLY DE OLIVEIRA
Coordenador-Geral