Súmula nº 84 do STJ

Súmula 84

DIREITO PROCESSUAL CIVIL - EXECUÇÃO

Enunciado E ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO.

Órgão Julgador CORTE ESPECIAL

Data da Decisão 18/06/1993

Fonte DJ DATA:02/07/1993 PG:13283 RSSTJ VOL.:00006 PG:00011 RSTJ VOL.:00049 PG:00299 RT VOL.:00696 PG:00213

Referências Legislativas LEG:FED LEI:005869 ANO:1973 ***** CPC-73 CODIGO DE PROCESSO CIVIL ART:01046 PAR:00001

Excerto dos Precedentes Originários "EMBARGOS DE TERCEIRO. ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. I - O COMPRADOR POR ESCRITURA PUBLICA NÃO REGISTRADA, DEVIDAMENTE IMITIDO NA POSSE DO IMOVEL, PODE OPOR EMBARGOS DE TERCEIRO, PARA IMPEDIR PENHORA PROMOVIDA POR CREDOR DO VENDEDOR." (REsp 9448 SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, SEGUNDA TURMA, julgado em 31/03/1993, DJ 26/04/1993)

"O PROMISSARIO COMPRADOR DE IMOVEL, COM OBRIGAÇÃO QUITADA, TEM AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO, PARA DEFESA DA POSSE, QUE SEU TITULO INDUZ, DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL, AINDA QUE NÃO SE ENCONTRE O MESMO INSCRITO NO REGISTRO IMOBILIARIO.[...] Nesta ação de embargos de terceiros,

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propostos por promissários compradores de lotes-chácaras, com contratos não inscritos no registro imobiliário, o acórdão reformou sentença que dera pela procedência da ação, somente por aplicação da Súmula n. 621 do Supremo Tribunal Federal. É certo que a apelação devolvera ao órgão julgador de segundo grau apenas as teses da existência de fraude de credores, na efetivação dos contratos de promessa de compra e venda dos autores e aplicação da referida Súmula n. 621- STF, matérias a que, também, se resume a contestação. Sobre a possibilidade de exercer o promissário comprador, quitado de sua obrigação e, pois, com caráter de irrevogabilidade da avença, estando na posse do bem imóvel, por força desse contrato, a ação de embargos de terceiro, para a garantia de sua posse, já se apresenta farta a jurisprudência das duas Turmas deste Tribunal especializadas em direito privado. Com efeito, a ação de embargos de terceiro pode ser aviada pelo só possuidor, sem importar a existência ou não de título que não a posse, daí apresentar-se uma demasia exigir-se para aquele com posse titulada, a inscrição do título, para ser oposto contra todos, como condição para o exercíco da proteção possessória, pela via dos embargos de terceiro.[...] Assim, sobre o tema, tenho que o acórdão violou a regra do art. 1.046 e § 1º do Código de Processo Civil, além de entrar em divergência com os acórdãos dos Tribunal de Justiça de São Paulo e Tribunal de Alçada do Paraná, trazidos com a petição de recurso. Como acentuei no início deste voto, o órgão julgador se ateve, dentre os temas devolvidos com a apelação, em examinar a aplicação da Súmula n. 621, para acolhê-la, de maneira prejudicial, de sorte que não exauriu a apelação, a indicar que não pode esta Turma, sem suprimir uma instância, decidir a causa." (REsp 8598 SP, Rel. Ministro DIAS TRINDADE, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/04/1991, DJ 06/05/1991)

"A jurisprudência de ambas as Turmas componentes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, afastando a restrição imposta pelo enunciado da Súm. 621/STF, norteou-se no sentido de admitir o processamento de ação de embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda desprovido de registro imobiliário.[...] A ilustre Subprocuradora-Geral da República, Yedda de Lourdes Pereira, oficiando perante o Supremo Tribunal, anotou (fl s. 220-221): Com argüição de relevância da questão federal e fundamentado nas letras a e d do inciso III do art. 119 da CF anterior, o recurso sustenta negativa de vigência de artigos do Código Civil, Código de Processo Civil e Lei de Registros Públicos, além de divergência com a Súmula n. 621 do STF, porque o Tribunal, provendo parcialmente apelação, declarou a nulidade de penhora sobre apartamento que se encontrava na posse de terceiro em virtude de promessa de compra e venda não registrada, anterior à hipoteca que abrangeu esse imóvel e feita para conclusão das obras do edifício no qual se integrava. Recebido apenas pela letra d, o recurso subiu a essa egrégia Corte, onde a argüição de relevância foi rejeitada. Trata-se de discussão de matéria infraconstitucional. Essa colenda Corte, em

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hipótese semelhante (RE n. 119.204-6-SP) decidiu que a competência para julgamento de recurso extraordinário fundado em ofensa a dispositivo de lei bem como dissídio de jurisprudência restrito ao âmbito legal (que subiu independentemente de acolhimento de argüição de relevância) é do STJ porque - ipso iure - se converte em recurso especial, com fundamento nas letras a e c do inciso III do art. 105 da atual Constituição. Em conclusão, o parecer é pela conversão do recurso em especial e, por conseqüência, pela negativa de seguimento nesta Corte e remessa ao Superior Tribunal de Justiça, a fim de que seja julgado.[...] É, de fato, manifesta a discrepância dos critérios postos em confronto, a saber, do constante da Súmula n. 621 da Jurisprudência do Supremo Tribunal ('não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no Registro de Imóveis") e do adotado pela r. decisão recorrida, ao prover, em parte, a apelação a fim de, recebendo em parte os embargos de terceiro, excluir da penhora a unidade autônoma abrangida pela hipoteca e pela constrição judicial. Não se trata, tão somente, de reconhecer circunstâncias que afastem a incidência do referido verbete, pois, ao 'se indagar das particularidades de cada caso para se concluir da eficácia ou não do compromisso de compra e venda sem registro e seus efeitos com relação ao terceiro', como se vê no acórdão hostilizado, no ponto em que se reporta a outro precedente (RT 602/129), em verdade se exclui sua observância, fazendo-se distinção que o enunciado não comporta.[...] Acertadamente andou também o colendo Tribunal a quo, quando, ferindo o mérito, acolheu a pretensão principal dos embargos de terceiro, para livrar da penhora a unidade autônoma demandada. Mostram os autos que, em 27.10.1978, o embargante (agora recorrido) formalizou contrato com a incorporadora, também proprietária do terreno, para aquisição da fração ideal correspondente à unidade cuja construção no mesmo ato contratou, a preço de custo; e, mui especialmente, que na matrícula do imóvel foi efetuado o registro da incorporação, anteriormente ao da hipoteca em que se funda a execução que redundou na malsinada penhora. 8. Acentuou, ademais, o r. acórdão recorrido, com toda procedência, a manifesta incompatibilidade do contrato de construção a preço de custo, corroborado pela emissão da série de notas promissórias destinadas ao custeio da obra, com o mútuo celebrado com o recorrente, para idêntica finalidade, sem a anuência dos compromissários compradores, contratantes da construção das unidades autônomas integrantes do condomínio. Daí aludir o acórdão recorrido ao art. 171, II, do Código Penal, sendo oportuno frisar, a este propósito, que, ciente do registro da incorporação (como necessariamente deverá estar) o recorrente, impunha-se-lhe acautelar-se, reclamando do incorporador os esclarecimentos condizentes à preceituação contida nos arts. 58 e seguintes da Lei n. 4.591, de 16.12.1964." (REsp 573 SP, Rel. Ministro BUENO DE SOUZA, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/1990, DJ 06/08/1990)

"EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. -

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Direito do promitente comprador, imitido na posse, à defesa desta, através de embargos de terceiro." (REsp 2286 SP, Rel. Ministro CLAUDIO SANTOS, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/1990, DJ 07/05/1990)

"O PROMITENTE COMPRADOR, POR CONTRATO IRREVOGAVEL, DEVIDAMENTE IMITIDO NA POSSE PLENA DO IMOVEL, PODE OPOR EMBARGOS DE TERCEIRO POSSUIDOR - CPC, ART. 1.046, PAR-1. - PARA IMPEDIR PENHORA PROMOVIDA POR CREDOR DO PROMITENTE VENDEDOR. A AÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR NÃO E OBSTADA PELA CIRCUNSTANCIA DE NÃO SE ENCONTRAR O PRE-CONTRATO REGISTRADO NO OFICIO IMOBILIARIO. INOCORRENCIA DE FRAUDE A EXECUÇÃO. O REGISTRO IMOBILIARIO SOMENTE E IMPRESCINDIVEL PARA A OPONIBILIDADE FACE AQUELES TERCEIROS QUE PRETENDAM SOBRE O IMOVEL DIREITO JURIDICAMENTE INCOMPATIVEL COM A PRETENSÃO AQUISITIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. NÃO E O CASO DO CREDOR DO PROMITENTE VENDEDOR. ORIENTAÇÃO DE AMBAS AS TURMAS DA 2. SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA." (REsp 1172 SP, Rel. Ministro ATHOS CARNEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 13/02/1990, DJ 16/04/1990)

"INEXISTENTE FRAUDE, ENCONTRANDO-SE OS RECORRIDOS NA POSSE MANSA E PACIFICA DO IMOVEL DESDE 1983, ESTÃO LEGITIMADOS, NA QUALIDADE DE POSSUIDORES A OPOR EMBARGOS DE TERCEIROS, COM BASE EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITO NÃO INSCRITO NO REGISTRO DE IMOVEL, PARA PLEITEAR A EXCLUSÃO DO BEM, OBJETO DA PENHORA NO PROCESSO DE EXECUÇÃO, ONDE NÃO ERAM PARTE, A TEOR DO ART. 1.046, PARAGRAFO 1, DO CPC.[...] O insigne Pontes de Miranda leciona: Os embargos de terceiro são a ação do terceiro que pretende ter o direito ao domínio ou outro direito, inclusive a posse, sobre bens penhorados ou por outro modo constritos. O usufrutuário, por exemplo, é o senhor; o locatório é possuidor. Se a penhora não lhes respeita o direito, um ou outro pode embargar como terceiro (in Tratado de Ações, ed. Revista dos Tribunais, 1976, pp. 180-181). Continua: O direito expectativo, como o oriundo de promessas de contrato, desde que a medida constritiva o atinge, pode ser protegido por embargos de terceiro... (Obra citada, p. 247). Ainda sobre a mesma matéria, o ilustre Hamilton de Morais e Barros ensina: Não se quer nos embargos de terceiro que o autor seja o proprietário do bem. Não se faz essa exigência. Basta que tenha a posse, por direito real ou pessoal. São exemplos disso o locatário, o credor com garantia real, o credor que tenha direito de retenção (Comentários ao Código de Processo Civil - vol. IX, 2ª ed., Forense, 1986, p. 371)." ( REsp 662 RS, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, Rel. p/ Acórdão Ministro ILMAR GALVAO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/1989)

"EMBARGOS DE TERCEIRO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO, NÃO INSCRITO NO REGISTRO DE IMOVEIS. PREÇO QUITADO. POSSE. PENHORA. SUMULA N. 621 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. I- HAVENDO JUSTA POSSE E

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QUITAÇÃO DO PREÇO, O PROMITENTE COMPRADOR, EMBORA NÃO TENHA REGISTRADO O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, PODE OPOR EMBARGOS DE TERCEIRO A FIM DE LIVRAR DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL O BEM PENHORADO." (REsp 696 RS, Rel. Ministro FONTES DE ALENCAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/1989, DJ 20/11/1989)

"EMBARGOS DE TERCEIRO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. O PROMITENTE COMPRADOR, IMITIDO NA POSSE, PODERA DEFENDE-LA PELA VIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE IMOBILIARIA. CONSTRIÇÃO EXECUTORIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PODE MANIFESTAR EMBARGOS DE TERCEIRO O POSSUIDOR, QUALQUER QUE SEJA O DIREITO EM VIRTUDE DO QUAL TENHA A POSSE DO BEM PENHORADO OU POR OUTRO MODO CONSTRITO. O TITULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, IRREVOGAVEL E QUITADA, ESTANDO NA POSSE DO IMOVEL, PODE-SE OPOR A PENHORA DESTE MEDIANTE EMBARGOS DE TERCEIRO, EM EXECUÇÃO INTENTADA CONTRA O PROMITENTE VENDEDOR, AINDA QUE A PROMESSA NÃO ESTEJA INSCRITA.[...] A matéria em debate foi examinada por esta Turma no julgamento do REsp n. 226 de que foi relator o Ministro Gueiros Leite. Com o voto vencido do Ministro Cláudio Santos, firmou-se o entendimento a serem admissíveis embargos de terceiro, por parte de promitente comprador, imitido na posse, mesmo não se achando registrado o instrumento em que se consubstanciou o compromisso. Proferi, na oportunidade, o seguinte voto: Já se salientou nos autos a divergência que a propósito do tema tem lavrado, e que se verifica não apenas na jurisprudência como na doutrina. A questão, em verdade, apresenta dificuldades técnicas, ao lado de problemática não desprezível, pertinente à realidade da vida dos negócios, a que o julgador não pode estar desatento. Como de entendimento corrente, e tem sido salientado no trato da matéria, a transmissão da posse não constitui cláusula natural da promessa de venda de tal modo que, para ter-se como presente, independesse de ser explicitada. Nada impede, entretanto, que os contratantes acordem em que desde logo se adiante a posse a quem haveria de ter esse direito com a conclusão do contrato a que a preliminar ser refere. A posse, por conseguinte, é alguma coisa mais que se acrescenta ao negócio, ensejando, de logo, o resultado econômico que afinal seria alcançado. A próposito observou o Ministro Soares Muñoz que, nascircunstâncias, o promitente comprador tem a posse em nome próprio, como se proprietário fosse (RTJ 89/292-v. Francisco Muniz - RT v. 613 pp. 8-9). Não se pode duvidar, por outro lado, de que os embargos de terceiro prestam-se à defesa de posse. No direito atual, aliás, a dúvida é se passível de utilização por quem tenha o domínio mas não seja possuidor. Tenho para mim que se há de aceitar seja lícito valer-se o promitente comprador dos embargos, nas circunstâncias. Transmitida que lhe foi a posse, não há como qualificá-la de precária uma vez efetuado o pagamento do preço e inexistindo cláusula de arrependimento. Não mais a poderá exigir o promitente comprador, embora conserve o domínio. Ficou este esvaziado, legitimamente não podendo o proprietário, no que diz com o imóvel, se não cumprir o prometido e concretizar a venda. Considero

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que a hipótese não é assemelhável à locação, comodato ou depósito. Aqui se trata, como observado, de posse que se torna definitiva com o cumprimento do contrato. A relação do promitente comprador com o promitente vendedor, uma vez pago o preço, restringir-se-á à faculdade de exigir-lhe a escritura." (REsp 866 RS, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/10/1989, DJ 30/10/1989)

"POSSE IMOBILIARIA. CONSTRIÇÃO EXECUTORIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PODE MANIFESTAR EMBARGOS DE TERCEIRO O POSSUIDOR, QUALQUER QUE SEJA O DIREITO EM VIRTUDE DO QUAL TENHA A POSSE DO BEM PENHORADO OU POR OUTRO MODO CONSTRITO. O TITULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, IRREVOGAVEL E QUITADA, ESTANDO NA POSSE DO IMOVEL, PODE-SE OPOR A PENHORA DESTE MEDIANTE EMBARGOS DE TERCEIRO, EM EXECUÇÃO INTENTADA CONTRA O PROMITENTE VENDEDOR, AINDA QUE A PROMESSA NÃO ESTEJA INSCRITA.[...] É certo que as decisões alinhadas pelo recorrente recusam a equiparação do promissário comprador sem registro ao possuidor, para os efeitos do art. 1.046, § 1º, do CPC. Mas isto decorre da mesma confusão de origem, qual a de que a penhora somente atingiria o direito real e não a posse. Para alguns, menos avisados, também porque a promessa de compra e venda sem a eficácia do registro seria mero direito pessoal. Pelo que sei, podem manifestar embargos de terceiro o senhor ou possuidor, qualquer que seja o direito em virtude do qual tem a posse do bem, seja direito real, obrigacional ou pessoal e até mesmo de crédito, neste último caso quando o contrato não opera a transferência do domínio (cf. Moraes e Barros. Comentários ao CPC, vol. IX, Forense, p. 296, Caio Mário da Silva Pereira, Instituições, vol. IV, 1ª ed., 1970, p. 99). Assim também Pontes de Miranda, ao definir os embargos de terceiro como a ação do que pretende ter direito ao domínio ou outro direito, inclusive a posse, sobre os bens penhorados ou por outro modo constritos (Comentários, vol. IX, 2ª ed., 1959, p. 6). Afinal de contas, se formos colocar nos pratos da balança o que sobre esse assunto já foi decidido pelos tribunais, verificaremos não ser possível ter como pacífica a jurisprudência, mas grandemente diversificada." (REsp 226 SP, Rel. Ministro GUEIROS LEITE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/09/1989, DJ 30/10/1989)

"E ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO IMOBILIARIO. 2- INOCORRENCIA IN CASU DE FRAUDE A EXECUÇÃO.[...] Ressalvo, de início, que não se nega a via dos embargos de terceiro ao possuidor, uma vez que há expressa disposição legal autorizativa (art. 1.046, § 1º, CPC). Pertinente, a todas as luzes, no entanto, a objeção levantada pelo Ministro Moreira Alves no sentido de que nem sempre é possível essa via, como nos casos de comodatário, locatário, depositário etc. (ERE n. 87.958-RJ, RTJ 89/285). Há um sistema legal concernente à propriedade imobiliária e a sua observância preserva a confiabilidade dos registros públicos: o assentamento no álbum imobiliário (e somente

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ele) permite a oponibilidade erga omnes do direito. Destarte, a inscrição no Registro Público do contrato preliminar de compra e venda de imóvel imprime ao direito do adquirente o efeito que decorre do próprio domínio: oposição a todos. Enquanto não efetuada a inscrição, existe apenas o direito obrigacional do comprador, cujo inadimplemento, como é curial, se resolve em perdas e danos entre as partes. Em outras palavras, somente gera efeitos inter partes. Por outro lado, é de atentar-se para outro direito que não pode ser postergado: o de terceiro de boa-fé, que contrata com o alienante e tem no patrimônio deste a garantia do cumprimento das obrigações por ele assumidas. Ao buscar a satisfação de seu crédito pela via executiva, o credor se posiciona, até prova em contrário, como terceiro de boa-fé, com direito à constrição jurisdicional do patrimônio do devedor inadimplente, pela penhora de bens que o integrem. Com a inobservância pelos embargantes do sistema legal para transmissão de propriedade, no momento em que o credor recorreu ao Poder Judiciário, para satisfazer seu crédito, encontrou o imóvel inserido no patrimônio do devedor, posto que somente o registro opera a transferência do domínio (art. 530, I, CCB). De outra parte, cumpre salientar que o mesmo sistema legal põe à disposição dos embargantes os mecanismos jurídicos de proteção ao seu direito, quer seja através da inscrição da promessa de compra e venda no registro imobiliário para valer contra terceiros, quer seja pela adjudicação compulsória do bem, ao final do pagamento, quando a decisão judicial supre a vontade do alienante que se recusa outorgar escritura definitiva. Compete, pois, ao interessado, provocar o Judiciário em busca da defesa de seus interesses, porquanto é sabido que dormientibus non sucurrit jus. O rompimento do sistema legal de transmissão da propriedade para atender a certas condições e casos, ensejaria casuísmos que poderiam conduzir à instauração de precedentes, pondo em risco a estabilidade, confiabilidade e segurança de todo o sistema. Merece, finalmente, destaque o fato de que a doutrina tem, atentamente, acompanhado a orientação jurisprudencial dominante, conforme se verifica em Humberto Theodoro Júnior que, cambiando da posição adotada na 1ª edição do volume IV dos 'Comentários ao Código de Processo Civil' (Forense, 1979, p. 204), assevera em recente edição de sua obra, com farta remissão a julgados, verbis: Se, todavia, o compromisso não foi levado a registro, o que há entre os contratantes é apenas um vínculo obrigacional, cuja vigência não ultrapassa a esfera dos sujeitos do negócio jurídico, em face do princípio da relatividade dos contratos. Nem mesmo a posse do promissário tem sido considerada pela jurisprudência do STF como suficiente para legitimar sua pretensão à tutela dos embargos de terceiro. É que, não configurado o direito real, a posse precária do promissário é exercida ainda em nome do promitente o que não exclui nem o domínio, nem a posse indireta do legítimo dono ('Curso de Direito Processual Civil', vol. III, 2ª edição, Forense, 1989, n. 1.436, p. 1.819). À luz do exposto, o enunciado da Súmula n. 621, do Supremo Tribunal Federal, merece ser prestigiado nesta Corte...[...] A estas considerações, o eminente Ministro Moreira Alves

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acrescentou, em seu douto voto-mérito nos embargos em RE n. 87.958-RJ (RTJ 89/291): Com efeito, ninguém nega que os embargos de terceiro possam ser opostos pelo mero possuidor. O que não me parece certo, no entanto, é admiti-los em favor do simples possuidor para efeito de desconstituir a penhora de imóvel de propriedade do executado, a qual não acarreta turbação ou esbulho de posse. A ser isso possível, e se o imóvel penhorado tivesse sido entregue em comodato a alguém, o comodatário poderia excluí-lo da penhora por meio de embargos de terceiro. Em se tratando de promitente comprador, os embargos de terceiro só podem ser utilizados por ele, para opor-se à penhora do imóvel de propriedade ainda do promitente vendedor executado, se estiver inscrita a promessa de compra e venda irretratável e irrevogável, pois, nesse caso, a penhora não atinge a posse, mas sim o direito real à aquisição de que aquele é titular. Se não estiver inscrita a promessa, o promitente comprador é simples titular de direito pessoal, e embora na posse do imóvel, não pode atacar o ato de constrição judicial que é a penhora, como não o poderiam o comodatário, o locatário, o depositário, também possuidores e titulares de mero direito pessoal com relação à coisa penhorada. Este segundo precedente da Súmula n. 621, é oportuno recordar, prevaleceu por pequena maioria, ficando vencidos os Ministros Soares Muñoz, Cunha Peixoto, Rodrigues Alckmin e Xavier de Albuquerque. Assim também ocorreu, aliás, com o terceiro precedente (embargos no RE n. 89.696-RJ, 08.08.1979, Rel. Min. Moreira Alves, RTJ 95/282), quando ficaram vencidos os Ministros Soares Muñoz, Cunha Peixoto, Xavier de Albuquerque e Thompson Flores. 8. Diversamente, portanto, do que se observa relativamente aos julgados representativos da primeira tendência jurisprudencial, verifica-se que os precedentes da Súmula n. 621 traduzem orientação predominante, aferida, salvo uma única exceção, por simples maioria de votos, fundada em razões atinentes, apenas, ao tema da efi cácia erga omnes do reclamado registro do compromisso de compra e venda, nos termos do art. 22 do Decreto-Lei n. 58, de 1937 e Lei n. 649, de 1949. No mais, cumpre ter em vista a severa restrição imposta pela Súmula n. 621 à proteção judicial da posse legítima de imóvel, ou seja, de posse fundada em contrato (Código Civil, art. 493, III), tal o compromisso de compra e venda, só por desprovido de registro imobiliário: constituindo-se, embora, em posse ad interdicta, pois imune aos vícios que poderiam contaminá-la (vi, clam, precario), ficaria, não obstante, cerceado o seu acesso à ação possessória, gênero ao qual pertencem os embargos de terceiro opostos a esbulho judicial, a reclamar, por isso mesmo, tutela mais pronta e eficaz (Pontes de Miranda, Comentários ao Código de Processo Civil, 1ª ed., For., Rio, 1977, XV, 59). A inovação por este modo propugnada antagoniza, igualmente, a tendência de jurisprudência da Suprema Corte, no sentido de acentuar a tutela jurisdicional, até mesmo, da posse ad usucapionem (dispensado, portanto, o requisito do título), ao admitir a declaração do domínio em obséquio à alegação da prescrição aquisitiva pelo réu, em defesa (RE n. 23.491-SP, Primeira Turma, unânime, 11.10.1954, Relator Ministro Abner Vasconcellos, RT 234/484). 10. Em época mais recente, a explosão

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populacional, cada vez mais acentuada nas áreas urbanas, vem determinando a inevitável expansão das cidades maiores, com o incessante e irreversível aparecimento de loteamentos ou meros fracionamentos de antigas chácaras dos arredores, cujos proprietários, muitas vezes pessoas rústicas, são impelidos a esse improvisado empreendimento, da mesma forma que os adventícios, por sua vez, tangidos a adquirir pequenos lotes residenciais em áreas desprovidas de serviços públicos, onde constroem suas modestas habitações, fundados em contratos desprovidos de registro, pois o próprio loteamento é quase sempre irregular. Sobrevindo execução fiscal contra o improvisado loteador, os lotes já edificados são, obviamente, os preferidos pelos oficiais de justiça, para garantia do juízo. A não se admitir, sequer, a oposição de embargos de terceiro, fica a jurisdição impedida de tomar conhecimento das bases empíricas da demanda (Rosenberg). Daí o que se me afigura o excessivo rigor do verbete n. 621, a que aludi, de início. 11. Penso, por conseguinte, que não se aconselha a peremptória recusa liminar da ação de embargos de terceiro, fundada em compromisso de compra e venda destituído, embora, de registro imobiliário, como recomenda a Súmula n. 621: ao cerceamento do direito de ação, somar-se-ia, no caso, o drástico enfraquecimento da própria posse, que, em casos tais, transcende a mera realidade de fato para invocar a qualifi cação de posse legítima, ad interdicta (fundada em contrato), oponível ao esbulho perpetrado por sujeitos da ordem privada e, portanto, a fortiori, ao esbulho judicial que porventura seja praticado através da penhora ou de outro ato de apreensão. O que se recomenda, assim, é, data venia, que os embargados de terceiro, em casos tais, não sejam só por isso liminarmente recusados, mas devidamente processados, decididos como de direito, às instâncias locais incumbindo conhecer e apreciar as alegações e provas deduzidas em juízo. Eis porque não posso emprestar minha adesão, ainda que desvaliosa, aos dizeres da jurisprudência sumulada, a qual, tudo indica, não se concilia com os imperativos da ordem social do nosso tempo. 12. A decisão recorrida admitiu e, afinal, acolheu os embargos de terceiro, que se insurgiram contra a penhora, fundando-se em contrato de compromisso de compra e venda desprovido de registro imobiliário, bem como na posse imediata do imóvel, afastada a ocorrência de fraude à execução. " (REsp 188 PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Rel. p/ Acórdão Ministro BUENO DE SOUZA, QUARTA TURMA, julgado em 08/08/1989, DJ 31/10/1989)

Precedentes

REsp 9448 SP 1991/0005605-7 Decisão:31/03/1993 DJ DATA:26/04/1993 PG:07186 RSSTJ VOL.:00006 PG:00099 RSTJ VOL.:00048 PG:00152 RSTJ VOL.:00049 PG:00389

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REsp 8598 SP 1991/0003401-0 Decisão:08/04/1991 DJ DATA:06/05/1991 PG:05667 RSSTJ VOL.:00006 PG:00096 RSTJ VOL.:00049 PG:00386

REsp 573 SP 1989/0009764-4 Decisão:08/05/1990 DJ DATA:06/08/1990 PG:07337 RSSTJ VOL.:00006 PG:00043 RSTJ VOL.:00010 PG:00314 RSTJ VOL.:00049 PG:00330

REsp 2286 SP 1990/0001757-2 Decisão:17/04/1990 DJ DATA:07/05/1990 PG:03830 RSSTJ VOL.:00006 PG:00094 RSTJ VOL.:00010 PG:00468 RSTJ VOL.:00049 PG:00383

REsp 1172 SP 1989/0011126-4 Decisão:13/02/1990 DJ DATA:16/04/1990 PG:02878 JBCC VOL.:00175 PG:00082 RSSTJ VOL.:00006 PG:00087 RSTJ VOL.:00049 PG:00376

REsp 662 RS 1989/0009939-6 Decisão:17/10/1989 DJ DATA:20/11/1989 PG:17293 JBCC VOL.:00154 PG:00219 RSSTJ VOL.:00006 PG:00064 RSTJ VOL.:00049 PG:00352 RSTJ VOL.:00007 PG:00344

REsp 696 RS 1989/0009976-0 Decisão:17/10/1989 DJ DATA:20/11/1989 PG:17296 RSSTJ VOL.:00006 PG:00070 RSTJ VOL.:00049 PG:00358

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