Súmula nº 478 do STJ

Súmula 478

DIREITO PROCESSUAL CIVIL - EXECUÇÃO

Enunciado Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.

Órgão Julgador SEGUNDA SEÇÃO

Data da Decisão 13/06/2012

Fonte DJE DATA:19/06/2012 RSSTJ VOL.:00043 PG:00165 RSTJ VOL.:00226 PG:00869

Excerto dos Precedentes Originários "A matéria ventilada no Recurso Especial foi decidida, pelo Tribunal a quo, em consonância com o entendimento desta Corte. Com efeito, o crédito relativo às despesas condominiais em atraso goza de privilégio em relação ao hipotecário." (AgRg no Ag 680183 RS, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 13/09/2005, DJ 10/10/2005, p. 383)

"DÍVIDA. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CREDORA HIPOTECÁRIA. PREFERÊNCIA. INOCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO. NATUREZA PROPTER REM. IMÓVEL. CONSERVAÇÃO. QUOTAS DE CONDOMÍNIO." (AgRg no Ag 894188 SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 14/04/2008)

"CRÉDITO DECORRENTE DE DESPESAS CONDOMINIAIS - PREVALÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO." (AgRg no Ag 1085775 RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/05/2009, DJe 29/05/2009)

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"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO." (AgRg no AgRg no Ag 1115989 SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2009, DJe 08/02/2010)

"O crédito oriundo de despesas condominiais em atraso, constitui obrigação proter rem e, por isso, prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação." (AgRg no REsp 698105 RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2008, DJe 28/10/2008)

"O crédito condominial, porque visa à proteção da coisa, prefere ao crédito hipotecário." (AgRg no REsp 773285 RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2007, DJ 14/12/2007, p. 399)

"As dívidas referentes a condomínio têm precedência sobre os créditos hipotecários." (AgRg no REsp 856350 PR, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 14/04/2009, DJe 12/05/2009)

"O crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário por constituir obrigação propter rem, constituído em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento." (AgRg no REsp 1039117 SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2009, DJe 24/08/2009)

"As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas de condomínio.[...] A questão posta a desate pela recorrente consiste em aferir se o crédito hipotecário goza de privilégio em relação ao crédito relativo a despesas condominiais em atraso. O pagamento das cotas condominiais é obrigação propter rem, de modo que a unidade condominial constitui a garantia desses encargos, sejam normais ou extraordinários, independentemente de quem seja o proprietário. Por se tratar de ônus relativo ao imóvel, transfere-se conjuntamente com a unidade autônoma em caso de alienação. Dessa forma, a pessoa que venha a se tornar proprietária do imóvel, seja

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ela compradora ou arrematante, está automaticamente aderindo às obrigações do condomínio, cuja posição é alheia ao pacto externo entre o ex-proprietário e o atual. Aquele que passa a ser condômino torna-se responsável pelas despesas condominiais, adquirindo o direito de regresso se satisfaz obrigação normal, ainda que assumida por outrem. Não há que se falar, portanto, em preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito de cotas condominiais, embora se tenha como certo que o imóvel responderá por ambos. Contudo, distinção há de ser feita: enquanto o crédito condominial recai necessariamente sobre o imóvel, por se tratar de obrigação propter rem, o crédito hipotecário, como tem natureza real, recai sobre o imóvel e sobre os ônus sobre ele incidentes. Assim sendo, corresponde ao valor da coisa dada em garantia deduzido dos aludidos ônus. Essa interpretação é consonante com o parágrafo único do art. 4.º da Lei 4.591/64, que condiciona a alienação ou transferência da propriedade ou direitos que recaiam sobre o imóvel à prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.[...] No presente caso, a situação é parecida, excepcionando-se o fato de que o arrematante é credor hipotecário. Tendo havido a arrematação, ainda que pelo credor hipotecário, os créditos condominiais sub-rogam-se no preço alcançado pelo imóvel arrematado, que por eles responde, e adquire o arrematante o direito de regresso contra o ex-proprietário devedor das respectivas cotas. Por sua vez, o saldo remanescente destinado ao devedor principal responderá pelo crédito hipotecário, se houver, e por valor a ser pago ao arrematante a título de reembolso pelas despesas condominiais supostamente adimplidas por ele, se for o caso." (REsp 208896 RS, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2002, DJ 19/12/2002, p. 361)

"Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. - A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante. - Se débito condominial não foi mencionado no edital de praça pode ser feita a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação do mesmo." (REsp 540025 RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/03/2006, DJ 30/06/2006, p. 214)

"Tratando-se da execução de quotas de condomínio, não há falar em preferência do credor hipotecário, considerando precedente da Terceira Turma assinalando que em tal caso se trata de conservação do imóvel, 'sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor'." (REsp 577547 RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2004, DJ 25/10/2004, p. 342)

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Precedentes

AgRg no AgRg no Ag 1115989 SP 2008/0242644-2 Decisão:17/12/2009 DJE DATA:08/02/2010

AgRg no REsp 1039117 SP 2008/0053647-0 Decisão:23/06/2009 DJE DATA:24/08/2009

AgRg no Ag 1085775 RS 2008/0184119-2 Decisão:19/05/2009 DJE DATA:29/05/2009

AgRg no REsp 856350 PR 2006/0118360-4 Decisão:14/04/2009 DJE DATA:12/05/2009

AgRg no REsp 698105 RJ 2004/0151762-8 Decisão:16/10/2008 DJE DATA:28/10/2008

AgRg no Ag 894188 SP 2007/0084216-6 Decisão:21/02/2008 DJE DATA:14/04/2008

AgRg no REsp 773285 RJ 2005/0133299-8 Decisão:03/12/2007 DJ DATA:14/12/2007 PG:00399

REsp 540025 RJ 2003/0060863-8 Decisão:14/03/2006 DJ DATA:30/06/2006 PG:00214 RSSTJ VOL.:00043 PG:00165

AgRg no Ag 680183 RS 2005/0079013-7 Decisão:13/09/2005 DJ DATA:10/10/2005 PG:00383

REsp 577547 RS 2003/0155315-1 Decisão:29/06/2004 DJ DATA:25/10/2004 PG:00342

REsp 208896 RS 1999/0026243-3 Decisão:07/11/2002 DJ DATA:19/12/2002 PG:00361 RSTJ VOL.:00164 PG:00302

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