Súmula nº 308 do STJ

Súmula 308

DIREITO BANCÁRIO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

Enunciado A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Órgão Julgador SEGUNDA SEÇÃO

Data da Decisão 30/03/2005

Fonte DJ DATA:25/04/2005 PG:00384 RSSTJ VOL.:00024 PG:00311 RSTJ VOL.:00190 PG:00645

Referências Legislativas LEG:FED LEI:003071 ANO:1916 ***** CC-16 CODIGO CIVIL DE 1916 ART:00756

LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CODIGO CIVIL DE 2002 ART:01420

Excerto dos Precedentes Originários "[...] IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. FINANCIAMENTO. SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-FÉ. NÃO PREVALÊNCIA DO GRAVAME. [...] O entendimento pacificado no âmbito da Segunda Seção deste STJ é no sentido de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. [...]" (REsp 557369 GO, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2004, DJ 08/11/2004, p. 241)

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"Sistema Financeiro de Habitação. Imóveis alienados. Hipoteca pela construtora. Promissário comprador de unidade habitacional. Garantia que não o alcança. [...] O promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65. [...]" (EREsp 187940 SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/09/2004, DJ 29/11/2004, p. 220)

"[...] Hipoteca. Construtora. Agente financeiro. [...] A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do EREsp nº 415.667/SP, Relator o Ministro Castro Filho, DJ de 21/6/04, consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma. [...]" (AgRg no Ag 522731 GO, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2004, DJ 17/12/2004, p. 519)

"Aquisição de bem imóvel. Hipoteca constituída pela construtora junto ao agente financeiro. [...] Nesta Corte há interpretação consolidada no âmbito da Segunda Seção no sentido de que a garantia hipotecária do financiamento não atinge o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito [...]" (REsp 651125 RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/09/2004, DJ 11/10/2004, p. 325)

"[...] Hipoteca. Cancelamento. Construtora. Agente financeiro. Terceiro adquirente. [...] A hipoteca instituída pela construtora ao agente financiador, que recai sobre unidade de apartamentos, é ineficaz perante os promissários-compradores, a partir de quando celebrada a promessa de compra e venda. [...]" (AgRg no REsp 505407 GO, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2004, DJ 04/10/2004, p. 284)

"[...] PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. [...] Pacificou-se na Segunda Seção não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. [...]" (EREsp 415667 SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/05/2004, DJ 21/06/2004, p. 159)

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"[...] HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEIS PROMETIDOS À VENDA E QUITADOS. INVIABILIDADE. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO OBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. [...] A hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro, recaindo sobre unidades de apartamentos, carece de eficácia perante os promissários-compradores, quando celebrada após a promessa de compra e venda. - A entidade financeira, ao celebrar contratos de financiamento, deve inteirar-se sobre a situação dos imóveis, destinados à venda, já oferecidos ao público. Se observar tal cuidado, apurará, facilmente, quais os que foram prometidos à venda e a proporção em que foram pagos." (REsp 418040 SC, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2004, DJ 10/05/2004, p. 273)

"[...] Hipoteca. Nulidade. [...] É nula a hipoteca outorgada pela construtora à instituição financeira após a celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador. [...]" (AgRg no REsp 561807 GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2004, DJ 19/04/2004, p. 197)

"Promessa de compra e venda. Imóvel adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Hipoteca constituída pela construtora junto ao agente financeiro. [...] Precedentes no âmbito da Segunda Seção assentaram que 'os embargos de terceiro opostos pelos compradores do imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito' [...]" (REsp 498862 GO, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2003, DJ 01/03/2004, p. 180)

"[...] FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO. SFH. HIPOTECA. TERCEIROS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. Firme o entendimento no sentido de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação, a garantia hipotecária do contrato concedida pela incorporadora ao banco não atinge o terceiro adquirente da unidade. [...]" (REsp 514993 GO, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 25/11/2003, DJ 14/06/2004, p. 230)

"Compra e venda de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação. Embargos de terceiro. Hipoteca em favor da construtora. [...] Merece prestigiada a orientação da Corte no sentido de que os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito. [...]" (REsp 439604 PR, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2003, DJ 30/06/2003, p. 239)

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"[...] Contrato de financiamento para a construção de imóvel (prédio com unidades autônomas). Recursos oriundos do SFH. Outorga, pela construtora, de hipoteca sobre o imóvel ao agente financiador. Posterior celebração de compromisso de compra e venda com terceiros adquirentes. Cancelamento da hipoteca. [...] A hipoteca instituída pela Construtora ao agente financiador, em garantia de empréstimo regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, que recai sobre unidade de apartamentos, é ineficaz perante os promissários-compradores, a partir de quando celebrada a promessa de compra e venda. - Nesse caso, deve ser cancelada a hipoteca existente sobre as unidades de apartamentos alienadas a terceiros adquirentes." (REsp 431440 SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2002, DJ 17/02/2003, p. 273)

"HIPOTECA. Incorporação. Adquirente. Na incorporação de imóvel, é ineficaz a cláusula que institui hipoteca em favor do financiador da construtora da unidade alienada e paga por terceiro adquirente. [...]" (REsp 401252 SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2002, DJ 05/08/2002, p. 352)

"[...] HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL JÁ PROMETIDO À VENDA E QUITADO. INVALIDADE. ENCOL. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INOBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. [...] Os arts. 677 e 755 do Código Civil aplicam-se à hipoteca constituída validamente e não à que padece de um vício de existência que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a celebração anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral do preço do imóvel. II - É negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos, principalmente se a hipoteca se deu dois meses antes da concessão do habite-se, quando já era razoável supor que o prédio estivesse concluído, não sendo igualmente razoável que a obra se tenha edificado nesse reduzido período de tempo. [...]" (REsp 329968 DF, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2001, DJ 04/02/2002, p. 394)

"[...] Promessa de compra e venda. Falta de registro. Hipoteca. Cédula de crédito comercial. A falta de registro do contrato de promessa de compra e venda de unidades residenciais integrantes de empreendimento imobiliário não impede a defesa da posse por embargos de terceiros, oferecidos pelos promissários compradores contra a execução hipotecária promovida pelo banco credor de cédula de crédito comercial emitida por empresa integrante do mesmo grupo da construtora dos apartamentos, figurando esta como garantidora do financiamento. Ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidos ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa fé." (REsp 287774 DF, Rel. Ministro RUY ROSADO DE

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AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 15/02/2001, DJ 02/04/2001, p. 302)

"SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Casa própria. Execução. Hipoteca em favor do financiador da construtora. Terceiro promissário comprador. Embargos de terceiro. [...] Procedem os embargos de terceiros opostos pelos promissários compradores de unidade residencial de edifício financiado, contra a penhora efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição de crédito imobiliário que financiou a construtora. - O direito de crédito de quem financiou a construção das unidades destinadas à venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio. [...]" (REsp 187940 SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 18/02/1999, DJ 21/06/1999, p. 164)

Precedentes

REsp 557369 GO 2003/0120320-8 Decisão:07/10/2004 DJ DATA:08/11/2004 PG:00241 RSSTJ VOL.:00024 PG:00411 RT VOL.:00833 PG:00178

EREsp 187940 SP 1999/0112311-9 Decisão:22/09/2004 DJ DATA:29/11/2004 PG:00220 RSSTJ VOL.:00024 PG:00330 RSTJ VOL.:00187 PG:00263

AgRg no Ag 522731 GO 2003/0086836-7 Decisão:14/09/2004 DJ DATA:17/12/2004 PG:00519 RSSTJ VOL.:00024 PG:00315

REsp 651125 RJ 2004/0076314-8 Decisão:02/09/2004 DJ DATA:11/10/2004 PG:00325 RSSTJ VOL.:00024 PG:00420

AgRg no REsp 505407 GO 2003/0010121-1 Decisão:05/08/2004 DJ DATA:04/10/2004 PG:00284 RSSTJ VOL.:00024 PG:00322

EREsp 415667 SP 2003/0172270-0 Decisão:26/05/2004 DJ DATA:21/06/2004 PG:00159 RSSTJ VOL.:00024 PG:00337

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REsp 418040 SC 2002/0019805-6 Decisão:20/04/2004 DJ DATA:10/05/2004 PG:00273 RJADCOAS VOL.:00057 PG:00052 RSSTJ VOL.:00024 PG:00377

AgRg no REsp 561807 GO 2003/0129042-4 Decisão:23/03/2004 DJ DATA:19/04/2004 PG:00197 RSSTJ VOL.:00024 PG:00325

REsp 498862 GO 2003/0017554-3 Decisão:02/12/2003 DJ DATA:01/03/2004 PG:00180 RSSTJ VOL.:00024 PG:00400

REsp 514993 GO 2003/0010130-0 Decisão:25/11/2003 DJ DATA:14/06/2004 PG:00230 RNDJ VOL.:00057 PG:00116 RSSTJ VOL.:00024 PG:00406

REsp 439604 PR 2002/0069863-0 Decisão:22/05/2003 DJ DATA:30/06/2003 PG:00239 RSSTJ VOL.:00024 PG:00395

REsp 431440 SP 2002/0048939-6 Decisão:07/11/2002 DJ DATA:17/02/2003 PG:00273 RSSTJ VOL.:00024 PG:00382 RSTJ VOL.:00170 PG:00339

REsp 401252 SP 2001/0192280-7 Decisão:28/05/2002 DJ DATA:05/08/2002 PG:00352 RSSTJ VOL.:00024 PG:00367 RSTJ VOL.:00163 PG:00404

REsp 329968 DF 2001/0077393-0 Decisão:09/10/2001 DJ DATA:04/02/2002 PG:00394 RJADCOAS VOL.:00036 PG:00081 RSSTJ VOL.:00024 PG:00362 RSTJ VOL.:00156 PG:00382 RT VOL.:00802 PG:00188

REsp 287774 DF 2000/0118990-5 Decisão:15/02/2001 DJ DATA:02/04/2001 PG:00302 JBCC VOL.:00190 PG:00167 LEXSTJ VOL.:00143 PG:00225 RSSTJ VOL.:00024 PG:00358 RSTJ VOL.:00150 PG:00401

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REsp 187940 SP 1998/0066202-2 Decisão:18/02/1999 DJ DATA:21/06/1999 PG:00164 RSSTJ VOL.:00024 PG:00343 RSTJ VOL.:00122 PG:00347

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